上海有機(jī)玻璃資訊：萬科新商業(yè)戰(zhàn)略

萬科一向?qū)Ｗ⒌钠胀ㄗ≌I(lǐng)域已不再有高增長，這從萬科年報(bào)數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

萬科（000002.SZ）商業(yè)地產(chǎn)投資正在尋求新的突破。

9月25日，萬科集團(tuán)高級副總裁、主要分管萬科集團(tuán)商用物業(yè)的丁長峰在易居沃頓房地產(chǎn)研修班北京課程段授課時，談及萬科為何介入商業(yè)地產(chǎn)，此前不做是因?yàn)闆]有資金沉淀無法實(shí)現(xiàn)高增長、拿不到便宜的地，而現(xiàn)在是“不得不做”。

一個事實(shí)是，萬科一向?qū)Ｗ⒌钠胀ㄗ≌I(lǐng)域已不再有高增長，這從萬科年報(bào)數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

在商業(yè)地產(chǎn)介入路徑上，萬科內(nèi)外兩路并進(jìn)，外部與基金進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)合作，內(nèi)部則通過成立資本管理平臺進(jìn)行兼并收購，從而有效解決商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀過多的問題。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時獲悉，萬科內(nèi)部新成立的萬丈資本有限公司，首席執(zhí)行官由丁長峰出任。丁長峰透露萬丈資本的主要業(yè)務(wù)是金融和城市存量資產(chǎn)的收購改造。

上海有機(jī)玻璃資訊：上海九項(xiàng)目齊發(fā)

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬科商業(yè)總建筑面積已超過1400萬平方米，包括217萬平方米購物中心、70.25萬平方米酒店及服務(wù)式公寓、442萬平方米寫字樓。其中，非住宅業(yè)務(wù)總資產(chǎn)超過1900億元，共計(jì)25個萬科廣場在建或者規(guī)劃中，截至目前有5個萬科廣場已開業(yè)，至2016年末將同時運(yùn)營10個萬科廣場，總資產(chǎn)將達(dá)到304億元。

克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，萬科做商業(yè)地產(chǎn)的劣勢在于，缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)尤其是高端辦公的經(jīng)驗(yàn)，目前還沒有拿得出手的案例，因此他們通過引入各種基金做輕資產(chǎn)，希望另辟蹊徑。而做輕資產(chǎn)考驗(yàn)的就是企業(yè)的運(yùn)營能力，如果運(yùn)營能力不提高，資金實(shí)力再雄厚也需要交學(xué)費(fèi)。

上海有機(jī)玻璃資訊：萬科上海2015年內(nèi)會有5萬平方米商業(yè)面積入市，明年5月份再供應(yīng)5萬平方米。預(yù)計(jì)到2020年，萬科上海至少會布局4個萬科廣場，3個萬科中心。

經(jīng)過3年發(fā)展，上海已是萬科商業(yè)地產(chǎn)布局最大區(qū)域之一。目前上海萬科廣場、徐匯萬科中心、濱江萬科中心等9個項(xiàng)目已陸續(xù)進(jìn)入招商階段，接下來就是開業(yè)。

萬科商用資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理葉挺曾透露萬科在商業(yè)用地選址法則：核心商務(wù)區(qū)、具備高增長潛力的新興商業(yè)區(qū)，預(yù)期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結(jié)合的片區(qū)。他指出萬科比較看好的都是軌道交通節(jié)點(diǎn)、大型商業(yè)區(qū)、甚至整個長三角的核心驅(qū)動區(qū)。例如浦東陸家嘴周邊的經(jīng)濟(jì)外溢區(qū)，又例如位于七寶的萬科廣場不僅處于兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過50萬。

上海有機(jī)玻璃資訊：萬丈資本主攻方向

投資者首先看到的，是萬科的資本運(yùn)作能力雄厚，年報(bào)顯示，截至2014年底，萬科擁有貨幣資金627.3億元，現(xiàn)金流凈額417.2億元。而凈負(fù)債率降到了5.4%。

萬科的住宅項(xiàng)目大多數(shù)采用信托模式解決現(xiàn)金流，而在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科也從不避諱對投資者坦言其態(tài)度謹(jǐn)慎。近兩年來，萬科和鐵獅門、凱雷、領(lǐng)匯、黑石、麥格理、GIC、東方藏山等基金合作，還成立了前海萬科REITs封閉式混合型基金。

有了上述這個外部資本的合作經(jīng)驗(yàn)，萬科在內(nèi)部成立萬丈資本則是水到渠成。

此前，據(jù)媒體披露，萬丈資本有限公司是萬科V Capital計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體，在香港設(shè)立。而V Capital計(jì)劃主要針對金融和投資業(yè)務(wù)，是萬科應(yīng)對住宅由增量轉(zhuǎn)向存量時代而做出的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)之一，以金融化為主要運(yùn)作方式。萬丈資本為私人股份有限公司，初期募集規(guī)模不小于100億元（并非注冊資本金，香港設(shè)立公司不需注冊資本金）。

萬丈資本作為新成立的一個資金平臺，將專注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購改造，目的就是配合各地有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資與提供服務(wù)，萬丈資本將作為資本方，介入萬科自身甚至其他項(xiàng)目。

從丁長峰推動200億規(guī)模的V Capital就可以看出，萬科萬丈資本也是要玩存量資產(chǎn)的打法，而這正是萬科做商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如上海虹橋萬科中心，此前就將90%股權(quán)賣給GIC，自己保留10%，但萬科全權(quán)負(fù)責(zé)招商和項(xiàng)目運(yùn)營管理。9月28日，葉挺接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時認(rèn)為，萬丈資本后期或許會介入萬科上海其他商業(yè)項(xiàng)目。

正如丁長峰所言，大型綜合項(xiàng)目中，要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，對即售部分和持有經(jīng)營部分進(jìn)行土地成本重置，這是所有定位的前提。

這也透露了萬科的商業(yè)野心不止于綜合體。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，萬科日前中標(biāo)上海徐涇地鐵上蓋TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積共46萬平方米，其中18萬平方米為商辦寫字樓，由上海申通地鐵、上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)于今年2月2日聯(lián)合競得，成交價219787萬元。根據(jù)初步規(guī)劃，徐涇TOD項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年之前開業(yè)運(yùn)營。

此前的9月22日，珠海市住城建局發(fā)布公告顯示，萬科在今年2月28日競得的約19.3萬平方米的商住地，將建成“萬科城市中心”，成為上沖TOD小鎮(zhèn)的組成部分。該項(xiàng)目位于上沖片區(qū)上沖車輛基地北側(cè)，建設(shè)單位為珠海市萬有引力房產(chǎn)有限公司。

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