寧蘇杭房價走勢：這么一比較，你會嚇一跳【亞克力有機(jī)玻璃制品】

文/劉德科

1、前一陣子，我向萬科華東區(qū)首張海先生請教：為什么今年南京的房價漲幅，會遠(yuǎn)超杭州？

他說，南京的城市骨架比杭州大，而且最近幾年，這種差距越來越明顯。

我明白他的意思。杭州雖然早在十幾年前就并入了蕭山、余杭，最近又并入了富陽，但它們與主城區(qū)的融合速度非常緩慢，城市骨架貌似很大，但其實只是在“行政區(qū)劃”上看起來比較大而已。

交通路網(wǎng)是城市骨架的首要考量指標(biāo)，杭州在這方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于南京。比如，南京已建成的地鐵公里數(shù)，達(dá)到了225.4公里，僅次于北上廣，位列中國第4，據(jù)說全球排名第11位；杭州僅僅只有82公里，比大連、武漢都少，但高于蘇州（53公里）。

新城區(qū)的市政建設(shè)力度，最近幾年南京要遠(yuǎn)勝于杭州。杭州規(guī)劃了很多新城，但即使是最著名的錢江新城，有些區(qū)域連地下市政管線，都要地產(chǎn)商先自行建設(shè)，到時候再與城區(qū)管網(wǎng)對接。滯后程度，由此可見一斑?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃制品】

再看南京，在全部城區(qū)新修的地下排污管道，用的是兩米直徑，而其它很多城市大概只有四十公分。

今年的南京房價漲幅，很可能會全國第二，僅次于深圳。這大概主要是受益于前些年城市骨架的有效拉伸。

2、從長遠(yuǎn)看，城市骨架需要兩樣?xùn)|西填充，才能真正變得有血有肉：一是以地鐵、快速路為代表的交通路網(wǎng)，二是產(chǎn)業(yè)的有效導(dǎo)入。

舉個例子，廣州的城市骨架很大，地鐵等路網(wǎng)交通非常發(fā)達(dá)；但骨架被拉大之后，新建區(qū)域的產(chǎn)業(yè)沒跟上，因此房價反而被稀釋，被隔壁的深圳甩開了幾條街。產(chǎn)業(yè)興衰，在很大程度上決定著房價高低。深圳房價的爆棚，即是例證。

南京的交通路網(wǎng)已然發(fā)達(dá)，但新建區(qū)域，也就是我們通常說的那些“新城”或“新區(qū)”，其產(chǎn)業(yè)是否也及時跟上了呢？

如果要比較南京、杭州、蘇州這三座城市的房價走勢，我們當(dāng)然要考量其產(chǎn)業(yè)聚集度。

這個問題，很難用一堆精確的數(shù)據(jù)來得出答案。今天，我們姑且就用“500強企業(yè)”“獨角獸企業(yè)”等這兩種跟產(chǎn)業(yè)聚集度息息相關(guān)的東西，來給三座城市畫一畫粗略的產(chǎn)業(yè)肖像?！?a href="/ykltp.html" class='con_kwd'>亞克力有機(jī)玻璃制品】

當(dāng)然，這種方法未必精準(zhǔn)。但這些獨特的企業(yè)或富豪，在一定程度上可以說是驅(qū)動城市不斷向前的若干個引擎，多少還是能夠說明一些問題。你看，各地政府在招商引資時通常就有這么一條鐵律，叫做“引進(jìn)龍頭企業(yè)，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。

影響房價的因素實在太多，老套的方法是分析一堆常見而干燥的數(shù)據(jù)，比如GDP、居民人均收入、人口凈流入、土地供應(yīng)量、商品房庫存量等等；獨辟蹊徑的數(shù)據(jù)分析方法，則有城市資金流入量、小學(xué)生人數(shù)的增減、高校及畢業(yè)生數(shù)量，甚至優(yōu)步或滴滴的使用頻率等等。但是，在所有影響房價的因素中，除了國家的貨幣發(fā)行量，最值得關(guān)心的恐怕就是產(chǎn)業(yè)聚集度。

3、我們要比較的是不同類型的企業(yè)，在三座城市的數(shù)量分布。

工具其實很簡單，就是各類排行榜。

杭州的“500強企業(yè)”數(shù)量最多，而且民營企業(yè)數(shù)量眾多，這也是浙江民營企業(yè)發(fā)達(dá)的一個縮影。

南京的“500強企業(yè)”則是國有企業(yè)更多，我們常說南京的國有經(jīng)濟(jì)比民營經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，也由此可見一斑。

相比之下，蘇州雖然“500強企業(yè)”數(shù)量較少，但是民企仍然遠(yuǎn)超國企。

如果我們用全國工商聯(lián)的《中國民營企業(yè)500強》（2015年8月發(fā)布），可以更清晰的看出三座城市的民營經(jīng)濟(jì)規(guī)模對比：杭州55家，蘇州19家，南京僅7家上榜?！?a href="/ykltp.html" class='con_kwd'>亞克力有機(jī)玻璃制品】

福布斯的《2015中國400富豪榜》（2015年10月發(fā)布），同樣是民營經(jīng)濟(jì)活躍度的一個注腳：杭州有18位富豪上榜，南京4位，蘇州3位。

當(dāng)然，“500強企業(yè)”主要是老牌企業(yè)，我們應(yīng)該再看看一些新生企業(yè)的情況，借助艾瑞咨詢（iResearch）的《2015中國獨角獸企業(yè)估值榜TOP200》。

所謂“獨角獸企業(yè)”，是指那些估值高漲的初創(chuàng)企業(yè)，它們通常有這樣幾個共同點：尋找新的市場、建立與客戶的奇妙聯(lián)系、讓投資者著迷。

根據(jù)艾瑞咨詢的榜單，“獨角獸企業(yè)”主要集中于北上廣深杭：北京擁有壓倒性的數(shù)量（99家），上海（45家）、深圳（16家）、廣州（11家）、杭州（9家）則成倍遞減，其它城市則只有1-3家。

最近有不少人放言，南京一定會超過杭州，成為第5個一線城市。我看有點難。

4、無論是老牌的“500強企業(yè)”，還是新興的“獨角獸企業(yè)”，杭州的數(shù)量都遠(yuǎn)勝南京、蘇州。

這多少能說明，杭州這座城市的房價，擁有更堅實的產(chǎn)業(yè)支撐。

但是，從國家統(tǒng)計局11月18日公布的數(shù)據(jù)來看，今年10月份杭州房價跟2010年（上一個房價巔峰年份）相比仍然有4.3%的跌幅，而南京則有15.1%的漲幅——就切身感受而言，南京的房價漲幅，還遠(yuǎn)不止如此。

從房價均值來看，目前的排行仍然是：杭州第一，南京第二，蘇州第三。

如果僅從產(chǎn)業(yè)的角度來判斷，南京的房價要高過杭州，恐怕還有很長的一段路要走。

畢竟，產(chǎn)業(yè)才是房價的堅實基礎(chǔ)。

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